二胎政策放开德州144平以上大户型商品住宅热销

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1-4月份，德州市房地产市场继续延续去年以来的调整态势，投资与销售增速虽较一季度出现小幅回落，但总体上德州市房地产市场仍保持着良好的发展态势。在多重房地产利好政策带动下，房地产市场的刚性需求和改善性需求逐步得以释放，房地产市场销售将在一定时期内保持持续增长，受全市商品房供大于求因素影响，去库存压力犹存。

房地产市场运行特点

投资持续调整，增速环比小幅回落。1-4月份，德州市房地产开工项目224个，较去年同期减少7个。房地产开发完成投资49.1亿元，同比下降17.3%,降幅较一季度回落3.5个百分点，较去年同期回落26.7个百分点。其中，亿元以上项目176个，共完成投资47.7亿元，占投资总量的97.1%.

从走势看，今年以来德州市房地产开发投资增速呈波动性下滑趋势，1-2月份房地产开发投资增速同比下降20.2% ,一季度小幅回升，同比下降13.8 %,4月份投资增速继续回落，同比下降17.3%.今年前4个月德州市房地产开发投资平均增速-17.1%,较去年前4个月平均增速下降24.9个百分点。

分工程用途看，住宅、商业营业用房分别完成投资40.7亿元和6.4亿元，同比分别下降18.1%和8.6%,而办公楼完成投资呈明显增长态势，投资额达到0.8亿元，同比增长60.0%.以上三种类型房地产完成投资额分别占房地产投资总量的比重为82.9%、13.0%和1.6%.在商品住宅中，90平米及以下完成投资13.5亿元，同比下降21.5%,占商品住宅投资的33.2%,90平米-144平米完成投资24.6亿元，同比下降18.0%,占商品住宅投资的60.4%,144平米以上完成投资2.6亿元，同比增长4.0 %,占商品住宅投资的6.4%.

施工规模持续扩大，新开工面积增速下降。1-4月份，德州市房屋施工面积1821.8万平方米，同比增长0.6%,较一季度回落4.8个百分点，较去年同期回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积1453.2万平方米，同比下降2.3%.

1-4月份，德州市房屋新开工面积136.1万平方米，同比下降19.0%,较一季度回落41.7 个百分点，较去年同期回升43.5个百分点。其中，住宅新开工面积112.2万平方米，同比下降16.9%.1-4月份，德州市房地产新开工项目32个，各县（市区）房地产新开工情况差异较大，其中临邑县5个新开工项目；平原县4个新开工项目；夏津县、禹城市、乐陵市、陵城区各3个新开工项目；宁津县、齐河县、武城县、运河开发区各2个新开工项目；德城区、庆云县、经济开发区分别只有1个新开工项目。房屋整体新开工意愿不强，新开工面积增速下滑。

房屋竣工进程稳步推进。目前德州市房地产市场仍处于波动调整期，投资增速下滑，新开工率不高，房地产开发企业将有限的资金用于加紧推进已开工项目建设进度，续建项目年初后集中竣工。1-4月份，德州市房屋竣工面积68.8万平方米，同比增长25.6%,增速较去年同期回升69.5个百分点。其中，住宅竣工面积64.7万平方米，同比增长25.9%,较去年同期回升69.3 个百分点。

商品房销售持续增长。1-4月份，德州市房屋销售面积113.3万平方米，同比增长21.0%,增速较一季度小幅回落4.1个百分点，但与去年同期相比提高46.2个百分点。其中，住宅销售面积106.5万平方米，同比增长26.3%;商业营业用房销售面积4.6万平方米，同比下降38.7%.商品房销售额46.8亿元，同比增长26.7%,较去年同期提高52.9 个百分点。其中，住宅销售额44.0亿元，同比增长35.6%;商业营业用房销售额2.1亿元，同比下降43.2%.

从户型结构看，90平方米以下住宅销售面积17.3万平方米，同比下降21.7%,较一季度回落20.1个百分点；90平方米-144平方米住宅销售面积85.1万平方米，同比增长40.4%,较一季度回升5.0个百分点；144平方米以上住宅销售面积4.1万平方米，同比增长141.2%,较一季度回升26.9个百分点，整体来看，90平方米及以上户型成为消费者主要选择对象。

从销售套数看，1-4月份德州市住宅商品房累计销售10205套，同比增长29.3%,其中，90平方米以下住宅销售2289套，同比下降8.7%;90平方米-144平方米住宅销售7650套，同比增长44.8%;144平方米以上住宅销售266套，同比增长155.8%,表明随着二胎政策的放开和改善性需求的释放，大户型商品住宅渐受青睐。

从县区商品房销售情况看，经济开发区和德城区商品房销售面积总量和增速均较高，占全市销售面积的27.5%,拉动全市销售面积增长12.9个百分点，仍为德州市商品房销售主体。

房地产市场存在问题

房地产开发投资后劲不足。随着国家对房地产市场去库存政策措施的实施，房地产市场刚性需求和改善性需求逐步释放，全市房地产销售市场自年初以来显得较活跃，但这些政策对刺激新一轮的开工、投资、拿地并不明显，全市房地产市场投资仍然下降，新开工面积大幅减少，房地产市场整体后劲不足。截至4月份，德州市房地产新增入库项目20个，较去年同期减少3个，占全部房地产入库项目的8.9%,其中 5个县区没有新增项目；全市224个房地产入库项目中，有126个项目累计完成计划总投资的70%以上，过半项目（56.2%）接近竣工，房地产开发投资后劲乏力。

短期去库存压力依然不减。1-4月份，德州市商品房待售面积131.8万平方米，同比增长21.0%,增幅较一季度扩大7.5个百分点。其中，住宅待售面积98.1万平方米，同比增长20.2%,占商品房待售面积的80.1%;商品营业房待售面积21.5万平方米，同比下降4.4%.按2015年4月平均现房销售面积计算，消化现有商品房待售面积需15.5个月。其中，住宅商品房库存需12.7个月的消化期，商业营业用房及办公楼占到总库存的17.3%,在经济下行期消化期会更长。库存长期积压使企业资金回笼困难，影响企业开发投资，此外，随着库存压力的加大，投资下滑，势必会连带着相关产业发展，严重威胁着经济社会和金融体系的平稳健康运行。

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